「買房」是最值得參考的投資流程

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「買房」是最值得參考的投資流程

要不要買房的議題隨著房價上升下降總是會衍生出許多討論的聲音,不論是哪一方都有支持者。支持買房的一端認為承租房子是在幫房東繳房貸還不如將租金轉為貸款,期滿可以得到屬於自己的房子不用看房東的臉色也免受租約期滿後四處搬家之苦。不支持買房的一端則是認為目前台灣的房價已呈現一個不合理的狀況,為了一間房子犧牲了未來20-30年的生活品質倒不如選擇承租的方式可以自由挑選地點跟物件,將多餘的金錢用來提升生活的品質。

這些觀點並沒有絕對的對錯,是一種個人選擇的問題更何況這些觀點最終的答案出現在每個人身上的結果都不一樣,與其花時間爭論觀點對錯與否還不如將時間花在思考如何提高自身價值上還比較有意義些。

不過單就投資理財的角度來看,台灣人最常得到正投資報酬的投資工具卻也是房地產,俗話說有土斯有財,每個富豪發跡的過程中或多或少都有房地產的痕跡存在。但其實買房置產是一件最容易實現長期投資的過程,各位可以回頭看一下自己目前居住的房子,沒什麼意外狀況的話同一房產持有10年以上的比比皆是。如果說資產需要時間累積價值,那麼房產就是最有機會達成的一種工具,這是因為房產具有高交易門檻、低流通性與居住功能,使得它每次的交易都需要深思熟慮。

 

買房有步驟

對每個人而言,房地產的買賣有可能是個人一生中最重大的一次交易事件,無論是金額與重要性都會帶來極大的壓力,在買賣時自然而然會產生謹慎的心理。你可能會在百貨公司看見有人很豪邁的亂買東西,但你很少看見有人會在銷售中心看到類似的現象,一定是整個家庭成員都在現場仔細的比較討論。而我們將整個購屋的流程整理會有以下的幾個事件發生:

  1. 頭期款準備購屋需要繳交一定比例的頭期款金額,大概是在總成交金額10%~30%之間,以一間1500萬的物件來看至少要準備150萬才能進入交易門檻內。而這個金額並不是小數字,通常要組成家庭的兩人或是夫妻會擬定一個一定時間的儲蓄計畫(5年內存到150外之類的),而且雙方會互相督促以確實實現該計畫。
  2. 物件選擇人經常有衝動購物的行為發生,這是因為現代人壓力大透過購物具有一定程度的舒壓效果,買了之後沒多久後悔也頗為常見,要觀察這種行為發生的頻度高低從二手網站上就可以看出端倪。喜歡在拍賣網站瀏覽的朋友一定會發現網站上經常會出現所謂的「近全新品」物品出售的現象,該物品可能僅是使用1~2次後發現使用頻度不高便在保固期間轉售,這樣的物件通常會以定價的75% ~ 85%左右出售,換而之該物品在很短時間內因為衝動購物的關係造成價值的減損。買到的人很開心,衝動購物的人則是損失了不少的金錢。

有人會說,反正東西並不是很貴這一點點的減損沒什麼影響,但我必須強調這是一種習慣與態度問題,累積多次後一樣是不小的損失不能隨意看待。就如同三國志中蜀國君主劉備臨終時對兒子所說的一段話:「勿以善小而不為,勿以惡小而為之」,換成投資理財的觀點來詮釋就是不要以為這是一種小小浪費而輕忽了長期的金錢損失。

值得慶幸的是在購屋這件事情上,我們通常不會做出衝動購物的決策。畢竟是一大筆的資金支出,每個人都不得不冷靜下來思考錢是否正確用在刀口上。包括房間的方位佈局、樓層面積、車位、風水、週邊環境等,無一不列入考量之中就怕買了之後若不滿意要面對難以承受的後果。

  1. 借貸償還購屋資金來源,除了自備款外其餘需透過銀行貸款的方式取得。購屋喜悅之餘接踵而來的問題就是該如何選擇債務償還的模式,這個部分來講會因為個人選擇模式而有差異(EX:有無寬限期、本金優先、利息優先、投資型房貸..etc),也因為每月攤還金額不同需要仔細考量自身家庭狀況,挑選合適的貸款方案。至於要不要提前還款,這又是另一種償還策略的選擇,並沒有一種方案可以套用在所有人身上,也因為如此在整個購物的主要流程中,每一個細節都必須被考慮清楚才能避免做出錯誤決策。

 

證券投資、購屋置產只是不同的投資工具

我們從上述購屋過程中回想,可看出在這件事情上每個人會因為金額龐大的關係被迫謹慎行事並長期持有該資產,以結果來看能長期持有資產的家庭通常在多年後發現手中的資產隨著時間而增值。而這個過程中會觸及到投資兩大核心技巧:

  1. 分析挑選正確標的
  2. 長期持有發揮時間價值

當這個核心技巧有效運作時,經常能獲致良好結果。除房地產之外,另一種常見的投資工具「證券股票」則讓多數人感到失望,有個比例數字是這樣說的,股票是市場中只有10%的人賺到錢,多數90%的人士虧錢做收。仔細觀察其行為模式,證券投資大多數與衝動購物行為類似聽到哪檔明牌個股可能會上漲就急急忙忙的投入,發現不如預期就趕忙賣出,在進進出出之間資金就被手續費與虧損中一點一滴的消耗殆盡。

倘若購屋置產是多數人都會得到正報酬的投資行為,那麼三個購屋步驟中的重要步驟可如下置換:

除了證券外,其他的投資工具也一樣可以如上表模式進行轉換。所以各位朋友可以想一下如果置產是容易成功的投資行為,那麼在這個過程中必然有許多值得其他投資工具參照的地方,不妨多花點時間想想看,說不定可以從中找到屬於自己的投資技巧。

本文同步刊載於 – 商業週刊專欄 – 股魚不看盤投資教室

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